[들어가면서] '당신의 이야기를 담는 인터넷신문' 뉴스부산(www.newsbuan.com)은 지난 3월 6일, "계속근로하면서 서류상 퇴사·입사를 반복한 경우 퇴직금?" 기사를 시작으로 대한법률구조공단 부산지부 구조부장 임동호 변호사의 '법률상담사례'를 2주에 한 번(월 2회) 게재하고 있다. 이는 독자들과 시민들에게 다양한 법률분쟁의 사례와 해결방법 또는 예방팁을 제공하고, 유사사례가 있는 경우 도움을 받을 수 있도록 정보를 제공하는데 의의가 있다. 법률상담사례는 독자들이 쉽게 내용을 알 수 있도록 '질문과 답변' 형식으로 게재한다. - 뉴스부산 발행인 강경호 -

▲ [뉴스부산] 임동호 변호사 법률상담사례(13) 부동산 가계약금 반환. PHOTO=KANG GYEONG-HO(2019-08-14)

■ 임동호 변호사의 법률상담사례

(13) 부동산 가계약금 반환

(질문) 안녕하세요. 제가 신혼집을 알아보러 부동산을 방문했습니다. 부동산 아주머니께서 추천하는 집을 보았는데, 매도가격과 집상태가 괜찮아 보였습니다.

부동산 아주머니께서 인기 많은 집인데 다른 사람들에게 팔리면 안 되니 우선 가계약금을 입금하라고 하여 가계약금 명목으로 200만원을 매도인에게 입금하고 가계약서를 작성하였습니다.

그런데 일주일 뒤, 다른 부동산에서 보여준 집이 더 마음에 들어서, 부동산 아주머니와 매도인에게 가계약금을 돌려 달라고 하였습니다. 저는 가계약을 했을 뿐 아직 정식계약을 체결하지 않았기 때문에 가계약금을 돌려받을 수 있다고 생각하는데, 매도인과 부동산 아주머니께서는 제가 계약을 파기한 것이기 때문에 돈을 돌려주실 수 없다고 합니다. 저에게는 200만원이 정말 큰돈인데 정말 받을 수 없는 건가요?

[답변] 질문자가 비록 가계약서만 작성하고 본계약에 관하여는 계약서를 작성하지 않았다고 하더라도, 계약의 성립은 계약의 중요부분에 관한 양 당사자의 의사의 합치만으로 성립하므로, 매매가격과 매매대상이 확정적으로 확인된 이상 가계약금의 지급으로 매수인인 질문자와 매도인 사이에서는 매매계약이 성립 된 것으로 볼 수 있습니다.

질문자가 매도인에게 입금한 가계약금은 계약금의 성질을 가지는 것으로 볼 수 있으므로 질문자는 가계약금을 포기하고 계약의 해제를 할 수 있습니다. 따라서 질문자는 가계약금 200만원을 반환받을 수 없습니다.

우리 민법 제565조는 매매의 당사자 일방이 계약금을 상대방에게 지급하였을 경우에, 특별한 사정이 없는 이상 매수인은 계약금을 포기하고 계약을 해제할 수 있다고 규정하여 계약금을 해약금으로 추정하고 있습니다.

매도인과 매수인 사이에 계약이 성립되었다고 볼 수 있다면 가계약금은 계약금의 성질을 가지므로 매수인은 매도인에게 가계약금의 반환을 구할 수 없을 것입니다.

계약의 성립과 관련하여 우리 대법원은 “계약이 성립하기 위해서는 당사자 사이에 의사의 합치가 있을 것이 요구되고 이러한 의사의 합치는 당해 계약의 내용을 이루는 모든 사항에 관하여 있어야 하는 것은 아니나 그 본질적 사항이나 중요 사항에 관하여는 구체적으로 의사의 합치가 있거나 적어도 장래 구체적으로 특정할 수 있는 기준과 방법 등에 관한 합의는 있어야 한다”라고 판시하고 있습니다(대법원 2001. 3. 23 선고 2000다51650 판결).

매수인이 매매목적물, 매매대금 등 매매계약의 중요부분이라고 할 수 있는 사항을 확인하고 매도인에게 가계약금을 입금했다면, 매매계약이 성립하였다고 볼 수 있어 가계약금은 계약금의 성질을 가지게 될 것입니다. 매수인은 민법 제565조에 의하여 계약금의 성질을 가지는 가계약금을 포기하지 않으면 계약을 해제할 수 없습니다.

우리 법원은 설사 가계약서가 작성되지 않은 경우라 하더라도, “당사자 간에 본계약이 체결되지 않을 경우 가계약금을 반환하기로 약정한 사실이 없고 매수인이 가계약금을 지급한 후 스스로 본계약 체결을 거부한 경우에는 매수인은 매도인에게 가계약금반환을 청구할 수 없다”고 판단하였습니다(대구지방법원 2018. 12. 11. 선고 2018가소21928 판결).

우리는 흔히 가계약금은 쉽게 돌려받을 수 있을 것이라고 생각하는데, 위 사례와 같이 매매계약이 성립되었다면 매수인의 단순 변심으로는 가계약금을 돌려받을 수 없을 수 있기 때문에, 가계약금을 입금하기 전에 신중하게 생각해 볼 필요가 있습니다(대한법률구조공단 무료상담, 소송지원 국번 없이 132).

임동호 변호사 green80s@naver.com